築50年分譲マンションの火災報知機点検ほか

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 4月になり現場業務がだいぶ落ち着きを取り戻してきました。元号も令和と決まり新たにいろんなこと頑張りたいなぁと思っております。まあまずは事務所の掃除とか整理整頓をして心に余裕を取り戻そう!

さてタイトルの件ですが、以前よりブログでも工事等で書いております物件の点検に行ってきました。分譲の建物で築30年を超えてくるといろいろと厄介な事が増えてきます。当然、大規模修繕のために修繕積立をしていくのですが古くなればなるほどあっちこっちに問題があり積立金だけではおっつかなくなるようです。私自身も分譲マンションに住んでいますが30年位が限界かなぁってちょっと思いました。

消防設備はその中でも最も修繕意欲の低い設備なんで、管理組合もそこまで労力が回りきりません。築50年となると高齢者が多いのですが、しっかりされた70代前後の世帯が中心となって定期的に理事会を開き事を進めていくんで意思疎通は問題ないんですが、それ以外の世帯に難がありますね。やはり80代以降になって介護が必要な世帯ではヘルパーさんが出入りして入居者はもうよくわからないので別居の親族の方との連絡となるとやり取りが困難であったり、あとは売買に出して賃貸している世帯もだいぶ増えてきて、大家さんになかなか連絡がつかなかったり。

新たに売りに出して内装をきれいにして賃貸にした世帯が数世帯あるのですが、これがまた火災報知器の設置方法がバラバラ。台所の定温感知器がありそれ以外の部屋が空気管なのですが、一番ひどいのが台所の感知器が無くなって(おそらく天井裏)各部屋に住警器が設置されていた。
しっかりしたところは各部屋、脱衣室、クローゼット全てに新品感知器が設置されている。あとは中途半端に各部屋とクローゼットに設置されているのに脱衣室に感知器がなかったり、各部屋と脱衣室だけ感知器があったり、部屋の感知器が定温が設置されていたり(笑)

部屋の内装修繕に入る電気屋は消防設備士甲4取って理解するか、アドバイザーとなる消防設備士を必ず抱えておくべきである。
仕方なく賃貸されている入居者に説明するんだけど半分も理解しているかどうか…こうやって建物全体として自火報が機能しなくなってしまいとても残念である。

消火栓ポンプもS42年製でおんぼろなのに屋上での放水圧は0.3MPaあり頑張るなぁ。受信機もS42年製でしっかり動いている。更新したいのだが、S42年当初は通話装置が存在していなかったようで、受信機交換となると縦系統に線を増やさねばならずコンクリートむき出しの建物なんで大変。地下の二酸化炭素消火設備もレベルメータでボンベ内の二酸化炭素量も問題ないが、当然ながら容器弁の試験が必要で、実施となると相当な金額が発生するし。いろいろと問題山積の物件ではあるが引き続き少しずつ改修して前進していかねばと思っております。

写真は防火シャッター危害防止装置のバッテリー交換です。たいてい天井裏にありますが結構交換をしていないケースがありますね。マイナー設備のバッテリー交換し忘れているケースって結構ありますね。誘導灯信号装置だったりガス漏れ受信機の直流電源装置だったり、水圧シャッターの水圧開放装置制御盤のバッテリーだったり。

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